Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Ульяновска за 2015 год.




Социально экономические показатели развития Ульяновской области

граф1

Ульяновская область заняла третье место по уровню социально-экономического развития в 2015 году в ПФО.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области уровень инфляции (индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги) в сентябре 2015 года в процентах к декабрю 2014 года составил 113,8%, что больше общероссийского уровня по итогам 2015 года (112,9%). Для сравнения – в 2014 г.-111,4%, в 2013 г. – 106,4%. Итоги прошедшего года показывают, что уровень инфляции стабилизируется.

По информации Министерства экономического развития Ульяновской области, объем привлеченных инвестиций в экономику Ульяновской области достиг 90 млрд.рублей, а в 2018 году мы рассчитываем выйти на цифру в 110 миллиардов рублей. Рост к уровню прошлого года составил 2% — это на восемь миллиардов больше, чем в 2014 году. При этом, в целом по России отмечается спад инвестиционной активности до 91,6%. В 2015 году введены в строй предприятия по 11 крупным инвестиционным проектам и создано 4163 новых рабочих места. К числу крупнейших и наиболее значимых для региона предприятий относятся «Сенгилеевский цементный завод», станкостроительный завод концерна «ДМГ Мори Сейки», завод по производству автокомпонентов компании «Немак Рус», лакокрасочных изделий компании «Хемпель», подсолнечного масла «Якушкинское масло», логистические комплексы компании «ФМ Логистик» и «Даркат», гостиничный комплекс «Хилтон Гарден Инн» и другие.

Всего по итогам прошлого года открыто 21861 рабочее место, что составляет 107,2% от годового плана. Наибольший вклад в достижение этого показателя внёс малый и средний бизнес, который создал 13658 тысяч рабочих мест — это 62,5% от их общего числа.

граф2

Еще один из основных показателей, таких как индекс промышленного производства, в Ульяновской области немного превысил уровень 2014 года. По итогам. 2015 г. он составил 100,8% по отношению к 2014 г. (для сравнения: 2014 г. — 100,7%, 2013 г. — 99,4%). В кризисных 2008-2009 гг., как наглядно показано на диаграмме, было падение индекса промышленного производства до 75,2%. Рост начался только в 2010 г. Более значительный рост зафиксирован и в пищевой отрасли — 108,1%, производстве резиновых и пластмассовых изделий — 161,4%, машин и оборудования — 139,6%. На положительную динамику по итогам года вышло производство электрооборудования, которое составило 101%. За прошедший год также увеличилась добыча полезных ископаемых -103,8% к уровню прошлого года.

граф3

По данным Росстата, оборот розничной торговли в 2015 году составил 167925,1 млн. рублей, индекс физического объёма оборота розничной торговли к 2014 году составил 86,0%. (для сравнения: 2014 г. — 101,1%, 2013 г. — 105,5%). В кризисных 2008-2009 гг., как наглядно показано на диаграмме, было падение индекса физического объема оборота розничной торговли до отметки 93,1%. Рост начался только в 2010 г. По итогам 2015 г. индекс опустился еще ниже — до отметки 86,0%.

В 2015 году населению области оказано платных услуг на сумму 46951,4 млн. рублей. Индекс физического объёма платных услуг населению составил 98,6% (2014 г.- 105,9%, 2013 г.- 100,8%).

Оборот общественного питания за 2015 г. составил 5421,0 млн. рублей. Индекс физического объёма оборота общественного питания к 2014 г. составил 92,5% (для сравнения: 2014 г. — 109,5%, 2013 г. — 107,8%).

граф4

По данным Федеральной налоговой службы РФ в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.01.2016 г. в Ульяновской области зарегистрировано 28582 индивидуальных предпринимателя.

В течении всего 2015 года в Ульяновской области было зарегистрировано 5425 индивидуальных предпринимателя (ИП), что на 9,9% больше чем в 2014 году. При этом количество индивидуальных предпринимателей, прекративших свою деятельность в 2015 году составило 4773 человека, что на 6% больше чем в 2014 году.

граф5

Таким образом, по итогам 2015 года количество зарегистрированных индивидуальных предпринимателей (кроме прекративших деятельность), сведения о которых содержатся в ЕГРИП, увеличилось на 652 человека или на 2,3%.

Отметим, что по итогам 2014 года данный показатель то же показывал рост на 436 человек или на 1,6%.

Сравним развитие ситуации в кризис 2008-2009 гг. и в кризисные 2014-2015 гг. Из представленного графика и диаграммы хорошо видно, что в кризисные 2008-2009 гг. также наблюдался рост количества индивидуальных предпринимателей, но темп его был существенно выше. Так, за 2009 год число новых ИП выросло на 23,7% (в 2015 г. только 9,9% — более чем в 2 раза меньше, чем в 2009г.). А общее количество ИП, сведения о которых содержатся в ЕГРИП, по итогам 2009 года увеличилось на 7,9% (в 2015 г. только на 2,3% — более чем в 3 раза меньше, чем в 2009г.). Общее количество зарегистрированных ИП по состоянию на 01.01.2016 г. можно сравнить лишь с уровнем 01.01.2008 года.

граф6

Практически аналогичная ситуация с образованием коммерческих организаций (юридических лиц, в части коммерческих организаций). По данным Федеральной налоговой службы РФ в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) по состоянию на 01.01.2016 г. в Ульяновской области зарегистрировано 22957 юридических лиц (коммерческих организаций). Как видно из графика, последние 4 года, это количество медленно, но верно растет. В 2015 году создано 1067 юридических лица, что на граф724,4% больше чем в 2014 году. При этом прекратили свою деятельность 437 организации, что на 13,5% больше, чем в 2014 году (для сравнения в 2014 году этот показатель был 17,4%).

Конечно хорошо, что количество индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций (ЮЛ) растет. Хорошо, что есть положительная динамика, причем она есть и в 2014 и в 2015 годах. Но, к сожалению, этого явно недостаточно для активного выхода нашей экономики в рост. Поэтому сегодня, вектор поддержки правительства направлен в сторону поддержки развития малого и среднего бизнеса.

Средняя номинальная начисленная заработная плата работающих по полному кругу организаций за январь-ноябрь 2015 года составила 22282,1 руб. (к соответствующему периоду 2014 г. – 107,3%), реальная – 91,5%.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен (ИПЦ) в январе — ноябре 2015 года по сравнению с 2014 годом составили 90,5%. Для сравнения в январе — ноябре 2014 года в % к январю — ноябрю 2013 года этот показатель был 107,1%.

В общем объеме денежных доходов населения доля оплаты труда составила 32,3 процента, что на 0,3 процента меньше чем в 2014 году. Доля социальных выплат (пенсии, пособия, стипендии, и другие) увеличилась — с 22,5 до 23,7 процента.

В 2015 году из общего объема денежных доходов население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 223370,4 млн. рублей (64,9%), на обязательные платежи и разнообразные взносы 34187,8 млн. рублей (10,0%), сбережения во вкладах и ценных бумагах 20000,7 млн. рублей (5,8%), покупку недвижимости 16211,0 млн. рублей (4,7%).

По данным Центробанка вклады (депозиты) населения Ульяновской области в рублях за период январь-ноябрь 2015 г. увеличились с декабря 2014 г. на 11551 млн. руб. или на 15,8%. В иностранной валюте вклады (депозиты) населения увеличились на 2221 млн. руб. или на 28,3%. По состоянию на 01.12.2015 г. они составляют 84529 млн. руб. и 10059 млн. руб. в иностранной валюте.

граф8

Из диаграммы хорошо видно, что в феврале объемы вкладов в иностранной валюте начали падать, частично перетекая в рублевые депозиты. Но в мае объем вкладов в иностранной валюте опять стал расти и к 1 декабря 2015 года объем вкладов в иностранной валюте превысил даже рекордный показатель января текущего года.

По оценке Ульяновскстата, численность постоянного населения Ульяновской области на 1 декабря 2015 года составляла 1257,8 тыс. человек и с начала года уменьшилась на 4,7 тыс. человек или на 0,4%, как и в 2014 году. В январе-ноябре 2015 г. естественная убыль населения Ульяновской области составила – 116,4% к аналогичному периоду 2014 г., число родившихся составило 99,4 % (на 85 человек меньше, чем в аналогичном периоде 2014 г.), число умерших – 102,4% (на 408 человек больше чем в аналогичном периоде 2014 г.) Количество браков за январь-ноябрь 2015 г. по отношению к аналогичному периоду 2014 г. составило 94,6%, число разводов – 82,5%. Миграционная ситуация в Ульяновской области (по данным управления ФМС России по Ульяновской области) в январе-ноябре 2015 г. составила: — 1187 человек.

В январе-декабре 2015 года предприятиями и организациями области выполнено работ собственными силами по виду деятельности «строительство» на 47678,3 млн. рублей или 103,6 к январю-декабрю 2014 года (в 2014 к 2013 – 108,6%). За январе-декабре 2015 года на территории области сдано в эксплуатацию 4203 жилых дома (13236 квартир) общей площадью 939,5 тыс. кв. м., что составило 130,7% к уровню аналогичного периода 2014 года. Согласно региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах» в 2015 году в области планировалось построить 920 тыс. кв. м. жилья.

В январе-декабре 2015 года в г. Ульяновске введены: завод лакокрасочной продукции «Хемпель» производительностью 21,0 тыс. тонн лаков и красок в год, цех по розливу 5,1 млн. пол. л. минеральной воды в год, детский сад на 240 мест, стоматологическая поликлиника на 25 посещений в смену, гостиница на 15 мест, аквапарк, физкультурно-оздоровительный центр, торгово-офисный центр, торговые предприятия с торговой площадью 24,7 тыс. кв. метров, 2 автозаправочные станции, 3 капитальных гаража (многоуровневый паркинг на 289 машиномест и 2 гаража боксового типа на 13 машиномест), хранилище для картофеля, овощей, фруктов – на 8,0 тыс. тонн единовременного хранения, общетоварные склады – на 3,1 тыс. кв. метров общей площади.


Ценовая ситуация на рынке коммерческой недвижимости

 

Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу объектов

коммерческой недвижимости в г. Ульяновске в декабре 2015 г. (тыс. руб.)

Районы Офисная Торговая Производственная Складская.
мин. ср. макс. мин. ср. макс. мин. ср. макс. мин. ср. макс.
Центр 26,9 50,5 86,7 16,7 54,5 96,8
Север 25,0 40,2 59,4 26,6 49,7 80,0 9,2 9,6 10,0
4-й мкр. 45,0 56,0 61,8 42,6 55,8 66,7 19,3 19,5 19,7
Киндяковка 20,2 30,4 40,0 20,0 38,0 59,6 5,1 8,8 17,0 5,7 11,3 15,0
Ближнее Засвияжье 18,9 34,5 48,3 20,6 41,6 63,4 10,3 15,3 19,9 6,3 14,9 19,5
Дальнее Засвияжье 16,3 39,5 78,0 20,0 49,0 76,9 4,2 8,2 13,7 2,2 9,8 16,2
Нижняя Терраса 20,2 20,6 21,0 30,0 45,7 58,0 2,7 9,0 15,8 1,1 5,4 9,7
Верхняя Терраса 24,6 27,3 30,0 20,5 33,7 43,9 6,3 10,0 15,6
Новый город 18,7 49,5 84,7 26,7 45,4 64,0 6,8 12,0 19,4 9,4 9,5 9,6
По городу 16,3 43,2 86,7 16,7 46,9 96,8 2,7 10,9 19,9 1,1 11,6 19,5

граф10граф11

В декабре 2015 г. в г. Ульяновске сложилась следующая структура предложения рынка коммерческой недвижимости: 42,9% всего объема предложения занимают торговые помещения.

граф12Офисные помещения занимают 35,2% предлагаемых на продажу объектов, на долю производственных помещений приходится 16,1% и 5,8% общего предложения составляют помещения складского назначения. Основной объем предложения объектов коммерческой недвижимости сосредоточен в Центре города (22,5%). Далее идут Дальнее Засвияжье (21,2%), Ближнее Засвияжье (14,0%), Киндяковка (10,0%), затем Новый Город (10,3%), Север (7,7%), Верхняя терраса (6,1%), Нижняя терраса (4,5%) и небольшое количество объектов в 4-ом мкр. (3,2%).

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, в 2015 г. количество зарегистрированных прав с нежилыми помещениями составило 13074, что на 16,8% меньше аналогичного показателя предыдущего года.

Офисная недвижимость

 По итогам 2015 г. средняя цена предложения 1 кв.м. офисных помещений в г. Ульяновске показала стагнацию цен с незначительным ростом с 43 100 рублей до 43 230 рублей или на 0,3%. При этом, следует отметить что вплоть до IV квартала средняя цена 1 кв.м офисных помещений показывала падение уровня цен. Так в I квартале 2015 г. средняя цена снизилась на 0,7%. Во II квартале темп падения стал нарастать, и средняя цена предложения потеряла еще 4%. III квартал продолжил начатую тенденцию к снижению, но темп падения уменьшился до 1,5% за квартал. В результате за 9 месяцев 2015 года средняя цена офисных помещений потеряла порядка 7%. Но IV квартал это падение не только «отыграл», но и обеспечил небольшой рост по итогам года. Можно сказать, что уровень цен на офисную недвижимость вернулся на уровень, сложившийся более года назад – к декабрю 2014 г.

граф13

Причина такого поведения рынка офисной недвижимости — реальное снижение стоимости в первой половине года и нарастание объема предложения во второй. Снижение стоимости происходит по классическому закону рынка: снижается спрос – снижается уровень цен. Продавцы, как правило, готовы к скидкам под реального покупателя. Кроме этого в первой половине года на рынок «вышли» объекты с более низкой стоимостью квадратного метра, а также с более низким качеством, требующие больших вложений для организации бизнеса. Владельцы такой недвижимости активно стараются избавится от неликвидной, неиспользуемой и обременительной по содержанию недвижимости. Увеличение объема предложения происходит не только за счет выхода на рынок объектов с низкой стоимостью, но и за счет объектов в хорошем рабочем состоянии, порой заполненные арендаторами. Некоторые в условиях кризиса не справляются с кредитной нагрузкой. А также за счет новых сданных к концу года объектов недвижимости.

Поведение рынка сегодня во многом повторяет поведение рынка в кризис 2008-2009 гг. Скорее всего, в ближайшей перспективе уровень цен в данном сегменте рынка продолжит начатую в декабре 2014 г. тенденцию к снижению. Но учитывая тот факт, что кризисная ситуация в стране не привела к катастрофичному снижению индекса промышленного производства как было в 2008-2009 гг., сегодня он держится на уровне 100,8% и учитывая то, что индекс физического объёма платных услуг населению по итогам года тоже близок к 100% (98,6%) можно надеяться, что рынок офисной недвижимости не ждет катастрофичное падение цен. Скорее всего, он будет балансировать на достигнутом уровне цен с возможностью корректировки цен в сторону снижения под реального покупателя.

граф14

Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 16 300 руб. за 1 кв.м. в Дальнем Засвияжье до 86 700 руб. за 1 кв.м. в Центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик.

Самый дорогой квадратный метр офисных помещений по итогам прошедшего года сложился в 4-ом мкр. (56 000 руб. за 1 кв.м.). Связано это с крайне ограниченным предложением коммерческой недвижимости в данной ценовой зоне. Все объекты, выставленные на продажу в данной ценовой зоне, находятся либо в «Университетском квартале», где уровень цен на жилье сравним, а порой и превосходит отдельные районы Центра города, либо на центральной улице микрорайона – ул. Кирова. В продаже отсутствуют объекты более низкого качества (класса С), которые имеют более низкую стоимость квадратного места. А в «Университетском квартале» таких объектов вообще не существует. Это, можно сказать, молодая, динамически и современно развивающаяся часть Ульяновска максимально приближенная к Центру города.

Средняя цена предложения 1 кв. м. офисной недвижимости в г. Ульяновске в декабре 2015 г. (тыс. руб.)
Районы мин. ср. макс.
Центр 26,9 50,5 86,7
Север 25,0 40,2 59,4
4-й мкр. 45,0 56,0 61,8
Киндяковка 20,2 30,4 40,0
Ближнее Засвияжье 18,9 34,5 48,3
Дальнее Засвияжье 16,3 39,5 78,0
Нижняя Терраса 20,2 20,6 21,0
Верхняя Терраса 24,6 27,3 30,0
Новый город 18,7 49,5 84,7
По городу 16,3 43,2 86,7

Второе почетное место занимает Центр города (50 500 руб. за 1 кв.м.). Здесь на фоне общей тенденции к увеличению объема на рынок вышли объекты с низкой стоимостью квадратного метра. Не зря Центр города в народе называют «Старый город». Здесь не только широкий спектр предложений по качеству, но и достаточно большой диапазон цен предложения. Скажем только, что треть всех офисных помещений, выставленных на продажу сосредоточен именно в центральной части города. Минимальное предложение офисной недвижимости здесь 26 900 рублей за кв.м., что может соответствовать уровню наименее востребованных районов города – Киндяковки, Верхней террасы. Данную ситуацию можно расценивать как попытку собственников избавиться от той части недвижимости, которая требует больших расходов на содержание, управление, дополнительных финансовых вложений, что в нынешней ситуации крайне затруднительно. Кроме этого, стоит отметить что в продаже сейчас достаточно много помещений на цокольных этажах, которые не пользуются спросом. Цена на такие объекты очень низкая (11000-30000 руб/кв.м.). Практически каждый недавно построенный или строящийся жилой дом в Центре города имеет помещения коммерческого использования и очень часто часть этих помещений являются цокольными этажами зданий. В последние 2-3 года центральная часть города активно застраивалась, а значит количество таких помещений с каждым годом только увеличивалось. Также отметим, что, уровень цен на офисную недвижимость в Центре города в хорошем состоянии и с выгодным месторасположением колеблется в пределах 55000-80000 рублей/кв.м. Третье почетное место занимает район Нового города. Здесь, так же, как и в Центре города, уровень цен на объекты офисной недвижимости в хорошем техническом состоянии и с выгодным месторасположением находится в пределах 50 000 – 80 000 рублей за 1 кв.м. По итогам 2015 года, средняя цена 1 кв.м. офисных помещений здесь «прибавила» порядка 5 %. Причина – увеличение объема предложения качественных помещений.

В Ближнем и Дальнем Засвияжье по итогам прошедшего года средняя цена 1 кв.м. сложилась на уровне 35000-39000 руб/кв.м. Надо отметить, что в Ближнем Засвияжье выбор офисной недвижимости не богат: помещения в ДЦ «УАЗ», офисы в сданном доме по Терешковой,6б и единичные предложения на 1-ых этажах жилых домов и в действующих офисных зданиях класса С. В Дальнем Засвияжье выбор побольше: кроме действующих объектов, на продажу выставлены помещения в активно застраиваемом микрорайоне «Юго-западный». Предложение офисной недвижимости в Киндяковке также ограничено. Несмотря на это, при отсутствии спроса на подобную недвижимость уровень цен держится на низкой отметке (30400 руб/кв.м.). Нужно отметить что толчок к развитию данного микрорайона дает жилищное строительство, которое сейчас активно развивается. Предложение офисной недвижимости на Нижней и Верхней террасе единичны и достаточно редки.

Основная часть офисных помещений, выставленных на продажу, представляет собой:

граф16

— цоколь, первые, вторые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах, в основном, помещения, где организация торгового направления невозможна, маловероятна или нерентабельна.
Стоимость 1 кв.м. такого цокольного этажа будет на 40-50 % меньше стоимости 1-го этажа. Спрос на цокольные этажи практически отсутствует. Они не востребованы покупателями.

— вторые, третьи, четвертые этажи зданий торгово-офисного назначения (организация торгового направления на данных площадях маловероятна). Стоимость 1 кв.м. помещений подобного типа, как правило, меньше от 10% стоимости 1-го этажа.

— отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под офисные помещения. Стоимость 1 кв.м. общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей, и с техническим состоянием объекта.

На долю офисных помещений приходится 35,2% общего объема рынка коммерческой недвижимости Ульяновска. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений по-прежнему сосредоточен в центральной части города (38,3%). Далее идут Ближнее Засвияжье (18,8%), Дальнее Засвияжье (15,8%), Новый город (9,8%), Север (6,8%), Киндяковка (5%), 4-й мкр. (2,3%), Верхняя и Нижняя терраса (1,5%).

 Торговые помещения

Диапазон цен предложений на торговые помещения в г. Ульяновске составляет от 16 700 руб. за 1 кв.м до 96 800 руб. за 1 кв.м в Центре в зависимости от местоположения объекта и его качественных характеристик. За 2015 год средняя цена предложения 1 кв.м. торговых помещений показала рост с 44 800 рублей до 46 900 рублей или на 4,7%. Но к сожалению, данный рост средней цены 1 кв.м. торговых площадей не говорит о росте вследствие повышенного спроса на данный класс объектов. Основная причина сложившейся ситуации на рынке торговой недвижимости это увеличение объема предложения. Причем, наблюдается выход в продажу более дорогих ликвидных объектов. На рынок вышли качественные помещения в хорошем техническом состоянии на 1-ой линии и порой частично или полностью заполненные арендаторами. Стоимость 1 кв.м. данных площадей выше, чем у объектов, не обладающих такими преимуществами. Пока, по оценке экспертов, бизнес не видит перспективы к развитию и не настроен на расширение. Сильнее всего это отразилось на сфере общественного питания: рестораны, пиццерии, кафе. Здесь сокращение оборота привело к закрытию некоторых действующих объектов и их продаже. Активности рынка торговой недвижимости не наблюдается.

Несмотря на это, пока в данном секторе рынка можно говорить только о стагнации цен, что в ближайшие месяцы мы скорее всего и будем наблюдать.

граф17

граф18По итогам 2015 г. тройку лидеров в рейтинге районов по стоимости 1 квадратного метра занимают: 4-й мкр. (55 800 руб. за 1 кв.м.), Центр города (54 500 руб. за 1 кв.м.) и Север (49 700 руб. за 1 кв. м.). Все районы тройки лидеров по итогам 2015 г. показали рост средней цены предложения 1 кв.м. торговых помещений порядка 7-10%.

Средняя цена предложения 1 кв. м. торговой недвижимости в г. Ульяновске в декабре 2015 г. (тыс. руб.)
Районы мин. ср. макс.
Центр 16,7 54,5 96,8
Север 26,6 49,7 80,0
4-й мкр. 42,6 55,8 66,7
Киндяковка 20,0 38,0 59,6
Ближнее Засвияжье 20,6 41,6 63,4
Дальнее Засвияжье 20,0 49,0 76,9
Нижняя Терраса 30,0 45,7 58,0
Верхняя Терраса 20,5 33,7 43,9
Новый город 26,7 45,4 64,0
По городу 16,7 46,9 96,8

Нужно отметить, что средний уровень цен на торговую недвижимость в Центре города и в 4-ом мкр. практически одинаковый 55 000 – 60 000 руб/кв.м, но это только средний уровень. Дело в том, что хоть эти два района и находятся в непосредственной близости друг к другу, они очень отличаются по структуре предложения. 4-ый мкр. очень небольшой по площади и с очень ограниченным разнообразием предложения торговой недвижимости. Уровень цен предложения здесь находится в достаточно узком, по сравнению с Центром, диапазоне – от 42600 руб/кв.м. до 66700 руб/кв.м. Все объекты, выставленные на продажу в данной ценовой зоне, находятся либо в «Университетском квартале», либо на центральной улице микрорайона – ул. Кирова. В продаже отсутствуют объекты более низкого качества, которые имеющие низкую стоимость квадратного места. А в «Университетском квартале» таких объектов вообще не существует, это новые активно развивающийся микрорайон города. А в Центре города и объем и разнообразие предложений гораздо больше. Не зря Центр города в народе называют «Старый город». Здесь уровень цен предложения находится в диапазоне от 16700 руб/кв.м. и заканчивается 96800 руб/кв.м. Уровень цен на объекты офисной недвижимости в хорошем техническом состоянии и с выгодным месторасположением на центральных улицах города, аналогичные объектам торговой недвижимости в «Университетском квартале», находится в пределах 60 000 – 90 000 рублей за 1 кв.м. По итогам 2015 года, средняя цена 1 кв.м. офисных помещений в Центре «прибавила» порядка 7-8 %.

Вплотную к лидерам приблизился район Дальнего Засвияжья. Здесь цены на торговую недвижимость остановились на отметке – 49 000 руб. за 1 кв.м. При этом, в Дальнем Засвияжье уровень цен чуть снизился (-3,6%). Причина та же – увеличение объема предложения, но в категории объектов с более низкой стоимостью квадратного метра (плохое техническое состояние, требующее вложения для начала бизнеса. минимальное предложение — 20000 руб/кв.м.). Диапазон цен в Дальнем Засвияжье, как и в Центре достаточно широкий – от 20 000 руб/кв.м. и до 76 900 руб/кв.м. Конечно цена наиболее ликвидных объектов в раскрученных местах с высоким трафиком находится в верхних границах ценового диапазона – 60 000 – 75 000 руб./кв.м., что вполне сравнимо с аналогичными объектами в районах из тройки лидеров.

В Ближнем Засвияжье по итогам прошедших месяцев года уровень средней цены 1 квадратного метра торговых помещений остался на уровне прошлого года – 41600 руб./кв.м. Здесь диапазон цен сравним с диапазоном уровня цен Дальнем Засвияжье – от 20 000 руб/кв.м. и до 63 400 руб/кв.м. Надо отметить, что в Ближнем Засвияжье выбор торговой недвижимости не богат: помещения в сданном доме по Терешковой,6б и единичные предложения на 1-ых этажах жилых домов и в действующих торговых зданиях класса С.

На Нижней и Верхней террасе предложение ограничено, рынок торговой недвижимости в течении прошедшего года продемонстрировал стагнацию достигнутого уровня цен. Спрос в данных районах практически отсутствует. Киндяковка по итогам года хоть и показала рост средней цены порядка 3%, все равно пока остается на низком уровне – 38000 руб/кв.м. Причина роста – увеличение объема предложения за счет более качественных объектов недвижимости.

Основная часть торговых помещений, выставленных на продажу представляет собой:

граф20

  • действующие и ранее действующие магазины, рестораны, кафе, аптеки, салоны красоты и др. помещения сферы услуг. Наибольшей стоимостью 1 кв.м. обладают помещения действующих торговых точек, расположенных в «раскрученных» проходных местах и с хорошим техническим состоянием объекта. Стоимость помещений ранее функционирующих торговых точек полностью зависит от их технического состояния. Их стоимость может отличаться от действующих на 10-15 %;
  • цоколь, первые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах. Стоимость 1 кв.м. цокольных помещений сильно зависит от состояния объекта и от наличия необходимых коммуникаций. А также от возможности организации отдельного входа и качества строительной отделки. Цена цокольных этажей на 40-50% ниже цены 1-го этажа;
  • отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под торговые помещения. Стоимость 1 кв.м. общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей, и с техническим состоянием объекта.

На долю торговых помещений приходится 42,9% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Основной объем предлагаемых на продажу торговых помещений сосредоточен в Дальнем Засвияжье (27,8%), далее идут Центр (21,0%), Киндяковка (12,3%), Север (11,1%), Новый город и Верхняя терраса (7,4%), 4-й мкр.(7%), Ближнее Засвияжье (6,8%), Нижняя терраса 1,9% рынка.


Производственные помещения 

Районы Производственная
мин. ср. макс.
Центр
Север 9,2 9,6 10,0
4-й мкр. 19,3 19,5 19,7
Киндяковка 5,1 8,8 17,0
Ближнее Засвияжье 10,3 15,3 19,9
Дальнее Засвияжье 4,2 8,2 13,7
Нижняя Терраса 2,7 9,0 15,8
Верхняя Терраса 6,3 10,0 15,6
Новый город 6,8 12,0 19,4
По городу 2,7 10,9 19,9

Диапазон цен предложений на производственные помещения в г. Ульяновске составляет от 2 700 руб. за 1 кв.м на Нижней террасе до 19 900 руб. за 1 кв.м в Ближнем Засвияжье в зависимости от местоположения объекта и его качественных характеристик.

Средняя цена предложения 1 кв.м. производственных помещений за 2015 г. уменьшилась — с 11 700 рублей до
10 900 рублей или на 6,8%. Причина – увеличение объема предложения как за счет выхода на рынок объектов с низкой стоимостью (низкое качество объектов, требующие больших вложений для организации бизнеса) так и за счет объектов в хорошем рабочем состоянии. В первом случае владельцы активно стараются избавится от не ликвидной неиспользуемой и обременительной по содержанию недвижимости. По мнению экспертов, сегодня в Ульяновске спрос на производственную недвижимость отсутствует.
Как хорошо видно на представленной ниже диаграммы динамики изменения средней цены 1 кв.м. общей площади производственных помещений за последние 10 лет (2005-2015 гг.)  что каких-либо существенных изменений на рынке производственной недвижимости последние 6 лет не происходило. Уровень цен медленно, но верно движется вниз. Небольшое оживление рынка было в благополучные 2011-2012 гг. когда цена нефти была выше 100$ за баррель и рост ВВП был в 2011 г. + 4,3%, 2012 г. + 3,4%.

граф22

Участниками рынка производственной недвижимости, как известно, с одной стороны, являются крупные инвесторы, с другой — средний и малый бизнес. Крупные инвесторы, приходящие в область, как правило, взаимодействуют с Корпорацией развития Ульяновской области, которая призвана функционировать как единый диспетчерский центр, оптимизирующий процесс вхождения инвестора в регион, предлагая инвесторам готовые площадки с подготовленной инфраструктурой для ведения бизнеса. И она это успешно реализует, развивая особую экономическую зону, промышленные зоны и индустриальные парки. Так, по информации Министерства экономического развития Ульяновской области, в 2015 году объем привлеченных инвестиций в экономику Ульяновской области достиг 90 млрд. рублей (рост к уровню прошлого года составил 2%). При этом, в целом по России отмечается спад инвестиционной активности до 91,6%. В 2015 году введены в строй предприятия по 11 крупным инвестиционным проектам. К числу крупнейших и наиболее значимых для региона предприятий относятся «Сенгилеевский цементный завод», станкостроительный завод концерна «ДМГ Мори Сейки», завод по производству автокомпонентов компании «Немак Рус», лакокрасочных изделий компании «Хемпель», подсолнечного масла «Якушкинское масло», логистические комплексы компании «ФМ Логистик» и «Даркат», гостиничный комплекс «Хилтон Гарден Инн» и другие. Получается, что крупный инвестор на рынке производственной недвижимости существующие производственные площади практически не покупает, а строит новые. Существующее предложение рынка производственной недвижимости не отвечает современным требованиям крупного инвестора. Малый и средний бизнес не нуждается в больших площадях и в результате «застой» на рынке больших производственных площадей или, другими словами, полное отсутствие рынка в его классическом понимании. Небольшие производственные площади, потенциальными покупателями которых является как раз малый и средний бизнес, тоже спросом не пользуются. Бизнес работает в существующих рамках.

граф23

На долю производственных помещений приходится 16,1% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Наибольший объем предлагаемых на продажу производственных помещений сосредоточен в Новом городе (19,7 %). Далее идут Нижняя терраса (16,4%), Верхняя терраса, Дальнее и Ближнее Засвияжье (по 14,8%), Киндяковка (13,1%), Север и 4-й мкр. – 3,3%. В центральной части города предложение производственной недвижимости единично или отсутствует.

 

 

 

 

  Складские помещения 

Районы Склад
мин. ср. макс.
Центр
Север
4-й мкр.
Киндяковка 5,7 11,3 15,0
Ближнее Засвияжье 6,3 14,9 19,5
Дальнее Засвияжье 2,2 9,8 16,2
Нижняя Терраса 1,1 5,4 9,7
Верхняя Терраса
Новый город 9,4 9,5 9,6
По городу 1,1 11,6 19,5

Диапазон цен предложений на складские помещения в г.Ульяновске составляет от 1 100 руб. за 1 кв.м на Нижней Террасе до 19 500 руб. за 1 кв.м. в Ближнем Засвияжье в зависимости от площади, местоположения объекта и его качественных характеристик.

Средняя цена предложения 1 кв.м. складских помещений по итогам 2015 г. сложилась на уровне 11 600 руб/кв.м. Ситуация в складской недвижимости характеризуется отсутствием качественных помещений отвечающим современным требованиям. Представленные объекты низкого качества и по разным параметрам не отражают потребности рынка сегодня. Спрос на крупные объекты от больших компаний отсутствует, а потребность в небольших складских помещениях не обеспечивается предложением. Ситуация такова, что современные технологии строительства складов позволяют быстро построить небольшое сборно-разборное складское помещение и сделать его «под себя». Это в основном касается удовлетворение потребностей малых и средних предприятий.

На долю складских помещений приходится около 5% общего объема рынка коммерческой недвижимости. Основная масса предлагаемых на продажу складских помещений сосредоточены в Ближнем и Дальнем Засвияжье, в Киндяковке и в Новом городе. В остальных районах города предложение складской недвижимости единичны или полностью отсутствуют.

граф25

Заключение 

Итак, в целом, прошедший 2015 год характеризуется общей тенденцией к снижению уровня цен.

Основные причины развития сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска содержатся в кризисном состоянии экономики нашей страны: снижение уровня доходов населения приводит к уменьшению оборота розничной торговли, оборота общественного питания и оказания платных услуг. Сильнее всего по итогам 2015 года в Ульяновской области пострадала розничная торговля. Ее оборот составил всего составил 86,0%. Для сравнения в аналогичном периоде 2014 г. он был 101,1%, а в 2013 г. — 105,5%. Реальные располагаемые денежные доходы населения в январе — ноябре 2015 года по сравнению с 2014 годом составили 90,5%. Для сравнения в аналогичном периоде 2014 года этот показатель был 107,1%. Реальная заработная плата за этот период составила – 91,5%. Такая ситуация неизменно влечет за собой снижение покупательской способности граждан, а значит, спрос на рынке торговой недвижимости будет снижаться. Это постепенно и происходило в течении прошедшего года – постепенное увеличение объема предложения на рынке коммерческой недвижимости. Одни предприниматели не смогли перестроиться на работу в кризисных условиях, другие не справляются с кредитной нагрузкой, третьи не видят перспектив и избавляются от не используемых площадей. Рынок офисной недвижимости более стабилен чем рынок торговой недвижимости, но его объем предложение так же растет.

Пока, сложившаяся ситуация в экономике нашей страны заставляет потенциальных покупателей коммерческой недвижимости более взвешенно подходить к вопросу приобретения недвижимости.

Но, наряду с негативными моментами, есть и положительная динамика — количество индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций (ЮЛ) медленно, но все же растет. Этот факт дает надежду на поддержание рынка коммерческой недвижимости. А если этот процесс будет набирать обороты, то будут и предпосылки для активизации спроса на рынке коммерческой недвижимости. Сейчас вектор поддержки правительства направлен в сторону поддержки развития малого и среднего бизнеса.

В краткосрочной перспективе можно прогнозировать дальнейшую стагнацию цен на торговую и офисную недвижимость в Ульяновске на достигнутом уровне цен.

При подготовке отчета были использованы материалы Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральной налоговой службы, Центрального банка России.

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •